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《21世纪经济报》专访熊林:机构化租赁时代的“自如”方案

2017-06-19 14:01:46 | 标签: 自如
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近日,自如CEO熊林接受《21世纪经济报》专访,谈及到在长租公寓兴起的时代,自如如何做到保证产品品质的规模化增长。


为什么有些企业做了大量融资,规模却做不起来?因为他们用这些资金去收购房源、做装修。这都不是最难的,真正难的问题在于,当你有那么多房子的时候,还能维持高出租率。归根到底,这个行业是需要极强的运营能力驱动的。熊林这样认为。

“现在是长租公寓最好的时代。很多资本、企业都来参与,政府和社会的关注度也很高。但最核心的是,客户和业主都认识到了这种模式的价值。”6月16日,北京自如生活资产管理有限公司CEO熊林向21世纪经济报道表示。

“自如”是该公司旗下的长租公寓品牌,共有三款主要产品,在长租公寓市场占有重要地位。

自如成立于2011年,最初是链家地产旗下的中高端租赁产品,2016年5月宣布独立运作。截至目前,自如长租业务已进驻北京、上海、深圳、杭州、南京5座城市,管理房屋超过35万间,旅居业务“自如民宿”已进入全球57个城市。到今年8月,将迎来第100万名“自如客”。

近年来,长租公寓领域备受资本关注,但盈利模式始终是难题。自如是极少数没有外部融资记录,又能实现“自给自足”的企业。熊林在接受本报专访时,解读了自如的模式,链家的影响,并谈到了其对资本、市场、管理等的理解。


缺乏品质的增长没有意义

《21世纪》:在长租公寓领域,自如的模式是怎样的?有哪些独特之处?

熊林:我很少跟同行做对比,只说自如比较注重的两点:第一是品质和服务,这也是做自如这个品牌的初衷。但做起来比想象的难,比如装修验收、信息系统维护,还有各个环节的服务,都是十分细致琐碎的。相应地,我们在人员招聘的时候,比较看重服务精神,同时也在培训中做了强化。

第二是对互联网的投入。这个行业的本质是海量资产管理,规模效应很强。要想做到清晰、有效的管理,并给客户提供便利,没有完善和高效的互联网系统是不行的。

《21世纪》:这两项内容对公司的管理能力有很高的要求,尤其在规模越来越大的时候。如何在内部管理上进行强化?

熊林:在服务行业,管理最大的“天敌”就是规模。规模做大时,最大的问题在于团队的思想、意识会变化。即使思想不会变化,每个人的服务模式也不一样。而因为这个行业事无巨细,你很难在保持规模的同时,做到稳定。

考虑到这是一个还没有做到标准化的行业,我们会花很大精力进行培训,包括文化、价值观,还有服务。自如每年在新人培训上要花200个小时。

《21世纪》:自如脱胎于链家,它是否会受到链家的影响?

熊林:链家对自如的影响非常深远。不说左总(链家地产董事长左晖)个人的影响,自如的企业文化、用人理念、管理模式都和链家比较相似。在自如发展初期,链家也提供了房源渠道。

《21世纪》:在财务上,自如是否还对链家有所依赖?

熊林:自如今天所有的发展都十分独立了,财务上也做到了“自给自足”,并形成良性循环。当然,这其中会有挑战,比方说,自如会面临薄利或微利的情况,某些城市甚至还有亏损。但总体上看,我们正在往一个更健康的财务模型发展。

《21世纪》:到目前为止,自如还没有外部融资记录,为什么要拒绝资本?

熊林:我们拒绝过一些被认为是“天赐良机”、“千载难逢”的投资机会,当时的资本方名气很大。我们的考虑是,自如没那么大的资金压力,但服务、模式上都有进一步完善的空间。所以融资就显得没那么重要,我们希望专注在客户、服务、产品上。

我相信自如早晚会做融资,只是目前阶段,融资在我们的重要性排序中,并没有很靠前。

《21世纪》:你不担心自如失去规模扩张的机会?

熊林:规模的确重要,但缺乏品质、不能解决实际问题的规模增长,对我来说没有意义。


机构化租赁时代来临

《21世纪》:你认为这个行业的盈利点在哪些环节?

熊林:核心的利润点在两个环节。一是业主方,通过提高出租效率(拉长租赁周期、缩短房屋空置时间等)提高资产的周转率,业主会让渡一部分利润。二是客户方,通过创新的产品设计,较高的服务水平,赋予产品更多附加值。当然,如果能较好地发挥规模效应,会使这些利润空间进一步扩大。

《21世纪》:运营长租公寓的成本来自哪些方面?

熊林:成本主要来自三个方面:一是配置装修成本,这方面机构化要比个人更有效率;二是人工成本,因为大量的服务要靠人来做;三是空置成本,如果空置率偏高,资本运营效率就下降了,利润也会被摊薄。这才是问题的核心。

为什么有些企业做了大量融资,规模却做不起来?因为他们用这些资金去收购房源、做装修。这都不是最难的,真正难的问题在于,当你有那么多房子的时候,还能维持高出租率。归根到底,这个行业是需要极强的运营能力驱动的。

《21世纪》:怎么维持高出租率?

熊林:这是一个系统工程,就像前面说的,品质、服务、互联网投入都要做到,还要做好内部管理。当然这也是最难的部分,我认为既需要投入度和专注度,也要靠时间。

《21世纪》:丁丁租房曾作为一个散租品牌从链家独立,但最终并未受到市场认可。为什么自如能够成功,丁丁却不能?

熊林:我们对这个事情做过复盘。最核心的原因在于,未来的租赁是机构化、资产管理的模式。在租房这件事情上,越来越多的人从直接对接客户,变成委托给资产管理机构。

这也是符合客户和业主利益的最好模式。业主既省心,又能保障收益;客户则能够获得更好的产品和服务。从整个链条来看,它的效率也要高于C2C模式。房屋是非标产品,如果任由两方直接交易,会出现很多摩擦,专业机构的出现,能有效避免这些摩擦。

《21世纪》:越来越多资本、机构涉足长租公寓行业,你感到有压力吗?

熊林:我没有压力,主要是因为这个市场足够大。如果有更多参与者,对行业的发展有好处。做长租公寓的人,绝大多数都是有梦想,并怀着善意的,因为这个行业太苦了。


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